Şufa hakkı, diğer adıyla önalım hakkıdır. Bir malın satılması durumunda, hak sahibinin malı önce satın alma hakkı olarak ifade edilir. Bu hak sadece taşınmaz mallar için değil, taşınır mallar için de geçerlidir. Başka bir deyişle, bir kişi, sahibi olduğu bir taşınır mal üzerinde, örneğin araba üzerinde başka bir kişi lehine ilk şufa hakkı verebilir. İlk şufa hakkı bir “yenilik hakkı” olarak kabul edilir. Öyleyse; hak sahibi tek taraflı irade beyanında bulunur ve karşı tarafın kabulü olmaksızın alım satım işlemi gerçekleşir. Bu hak koşullu olarak kullanılamaz. Koşullu ise, hak kullanılmamış sayılır. Bu hak kullanıldıktan sonra tek taraflı olarak geri alınamaz. Aksi halde karşı tarafın zımni fıkra (TBK md. 123-126) çerçevesinde dava açma hakkı vardır.
Şufa hakkı, sözleşmeden doğan, kanundan doğan ve vasiyetnameden doğan şufa hakkı olarak kullanılabilmektedir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı bir yenilik hakkıdır. Borçlu, hakkının konusunu üçüncü bir kişiye sattığında, alacaklı, dava yoluyla satılan nesnenin mülkiyetini üzerinde anlaşılan fiyattan devretme hakkına sahiptir. Sözleşmeye tapu siciline şerh konulması ile şufa hakkı elde edilir.
Kanuni önalım hakkı, ortak mülkiyete karşı taşınmaz mülkiyetidir ve kanundan doğan önalım hakkının kullanılması için hakkın tapu kütüğüne kaydedilmesi gerekmemektedir. Çünkü hak sahibi, kanuna göre şufa hakkına sahiptir. Ancak, bu hak sahiplerinin bu haklarından feragat etmeleri halinde, resmi yazılı olarak bir feragat sözleşmesi imzalanmalı ve tapu siciline not edilmelidir.
Vasiyetnameden doğan önalım hakkı ile bir kişi lehine şufa hakkı kullanılabilmektedir.
Şufa Hakkının Kullanılamama Durumu
Şufa hakkı bazı durumlarda kullanılamamaktadır. Bunlar ise:
- Devir işlemi bağışlama ise
- Elbirliği mülkiyetine bağlı bir taşınmaz söz konusuysa
- Pay satışı, ortaklar arasında gerçekleşmiş ise
- Ortaklar arasında fiili taksim yapılması halinde
- Malın mal ya da hak ile değiştirilmesi durumunda
- Takas ya da hibe durumunda
- Ölüme bağlı durumda
- Satışın yanılma, hile ya da gabin ile feshedilmesi durumunda
- Şirkete sermaye olarak konulmuş ise
- Şufa hakkından paydaşın feragat etmesi durumunda
- Cebri artırma ile yapılan satış halinde
- Taşınmaza konu satış vaadi sözleşmesi yapılması durumunda
- Paydaşın önalım hakkından feragat etmesi durumunda şufa hakkı kullanılamamaktadır.
Şufa Hakkı Davası
Şufa hakkı davası kanuna göre, alıcı ve satıcı ortak mülkte gayrimenkul iseler, satışı noter kanalıyla diğer menfaat sahiplerine bildireceklerdir. Diğer paydaşların yasal vasiliği bu bildirimle başlayacaktır. Kanunen, bildirim üzerine önalım hakkı sahibinin, bildirim tarihinden itibaren üç ay içinde hakkını kullanması gerekir. Ancak bu hak, taraflarca herhangi bir bildirimde bulunulmadığı takdirde her halükarda satış tarihinden itibaren iki yıl içinde sona erecektir.
Taraflar ortak bir yazılı sözleşmede taşınmaz mal üzerindeki ikincil haklar üzerinde anlaşırlarsa ve bu sözleşmeyi tapuda gösterirlerse, hak belirtilen süre içinde kullanılabilir. Ancak her halükarda şerhin geçerliliği şerh tarihinden 10 yıl sonra sona erer. Taşıtlar üzerinde önalım hakkına ilişkin bir ibare bulunmadığından, iyi niyetli üçüncü kişiler aleyhine ileri sürülemez.
